松山地方裁判所 昭和６０年（ワ）１７０号 判決 1993年10月26日
主文
一 被告は原告らに対し、別紙物件目録（二）記載の建物を収去して同目録（一）記載の土地を明渡し、かつ、昭和六〇年四月九日から右土地明渡に至るまで月額一万八九〇〇円の割合による金員を支払え。
二 原告らのその余の請求を棄却する。
三 訴訟費用は被告の負担とする。
四 この判決は一項について仮に執行することができる。
理由
第一 原告らの請求
一 主位的請求
被告は原告らに対し、別紙物件目録（二）記載の建物を収去して同目録（一）記載の土地を明渡し、かつ、昭和六〇年四月九日から平成二年一月三一日まで月額六万円、平成二年二月一日から右土地明渡に至るまで月額七万円の割合による金員を支払え。
二 予備的請求
本件土地の賃料が次の各金員であることを確認する。
１ 昭和四五年一月一日から半年につき四万二五〇〇円
２ 昭和四九年一月一日から、仮にそうでないとしても昭和五〇年三月一五日から、半年につき一〇万一五〇〇円
３ 昭和六〇年四月一日から、仮にそうでないとしても昭和六一年一一月四日から、半年につき三六万円
４ 平成二年二月一日から月額七万円
第二 事案の概要
本件は、本件土地の賃貸人であつた亡松沢富美子（原告らの母）が、本件土地の賃借人である被告に対し、主位的に、賃貸借契約の期間満了による終了、又は信頼関係破壊による賃貸借契約解除を理由とする建物収去土地明渡を求め、予備的に、本件土地の賃料増額を求めた事案である。
一 争いのない事実等
１ 別紙物件目録（一）記載の土地（以下「本件土地」という。）は、原告らの父亡松沢喜與雄が所有していた。松沢喜與雄が昭和二一年七月一〇日（《証拠略》による。）、被告の父亡八木重一に対し、本件土地を建物所有の目的で賃貸した。八木重一はその頃本件土地上に、別紙物件目録（二）記載の建物（以下「本件建物」という。）を建築した。
２ 松沢喜與雄が昭和三二年九月七日死亡し、同人の妻で原告らの母亡松沢富美子が本件土地の所有権を相続して、本件土地の賃貸人の地位を承継した。他方、八木重一も昭和三五年五月三〇日死亡し、被告が本件建物の所有権を相続して、本件土地の賃借人の地位を承継した。その後、松沢富美子も昭和六三年三月一一日死亡し、原告らが本件土地の所有権を相続した。
３ 本件土地の賃料は昭和三五年一月以来、半年につき九九〇〇円（月額一六五〇円）であつた。被告は昭和四二年六月以来、半年毎に九九〇〇円（月額一六五〇円）の割合で本件土地の賃料供託を続けた。
二 当事者の主張
１ 主位的請求－－その１（賃貸借契約の期間満了による終了）
（一） 原告らの主張
（１） 松沢喜與雄は、昭和二一年七月一〇日八木重一に対し、本件土地を賃貸期間二〇年の約定で賃貸した。
（２） 昭和四一年七月当時、松沢富美子は夫喜與雄に先立たれ、老齢で所得が乏しいので、その生計を維持するため、本件土地を活用する必要に迫られていた。他方、被告は、東京都で医師として働き高額の所得を上げ、他に多くの不動産を所有して極めて裕福であつた。
（３） そこで、松沢富美子は、昭和四一年七月一〇日の賃貸借期間満了前被告に対し、右賃貸借期間満了に当たり賃貸借契約を更新しない旨通知したので、本件賃貸借契約は昭和四一年七月一〇日終了した。
（４） なお、本件土地の賃料相当損害金は、昭和六〇年四月九日（訴状送達の日の翌日）以降月額六万円、平成二年二月一日以降月額七万円を下らない。
（二） 被告の反論
被告の継母八木富子は、昭和五九年一〇月一二日に死亡するまで本件建物に居住していたのであり、松沢富美子がした更新拒絶の意思表示には正当事由がない。
２ 主位的請求－－その２（信頼関係破壊による賃貸借契約解除）
（一） 原告らの主張
（１） 本件土地の賃料は、昭和三五年一月以降半年につき九九〇〇円（月額一六五〇円）であつた。本件土地の課税評価額及び固定資産税額は、昭和四一年以降別紙評価目録記載のとおり高騰した。そこで、松沢富美子が昭和四一年七月以降被告に対し、もし本件土地の明渡に応じないのであれば、賃料を増額されたい旨再三にわたり請求した。
（２） しかるに、被告は賃料増額には一切応じず、昭和四二年六月からは半年毎に九九〇〇円（月額一六五〇円）の割合による賃料供託を始め、同額の賃料供託を続けたので、昭和四七年以降は、供託額が本件土地の固定資産税額さえ不足するようになつた。
（３） そこで、松沢富美子は昭和五〇年一月改めて被告に対し、同年から本件土地の賃料を月額一万六九〇〇円に増額する旨通知した。しかるに、被告はいかなる話し合いも拒否し、依然として半年毎に九九〇〇円（月額一六五〇円）の割合による供託を続けた。しかも、本件建物は昭和五九年一〇月以降空き家であり、被告は本件土地を使用する必要がない。
（４） 以上の被告の態度は、賃貸借当事者として著しく信義則に反するものであり、当事者間の信頼関係を破壊するものであつて、賃貸借を継続し得ないものであるので、松沢富美子は本訴の訴状で被告に対し、本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をした。
（５） なお、本件土地の賃料相当損害金は、昭和六〇年四月九日（訴状送達の日の翌日）以降月額六万円、平成二年二月一日以降月額七万円を下らない。
（二） 被告の反論
（１） 賃料増額につき当事者間で協議が整わないときは、賃借人は、その増額が正当とする裁判が確定するまで、「相当ト認ムル」賃料を支払つておけばよく、後日裁判において、従前支払つていた賃料が適正賃料に不足していることになつたとしても、債務不履行による責任を負うことはない（平成三年法律第九〇号附則第二条により廃止された借地法〔以下「旧借地法」という。〕一二条二項）。
（２） 被告は、半年毎に九九〇〇円（月額一六五〇円）の割合による賃料供託を続けたのであり、これは従前賃料額を下回らない金額であるから、被告が相当と認める賃料を供託していたと言える。原告らは固定資産税額にも満たない旨主張するが、被告は遠隔地に居住しており、そうしたことを知る由もなかつたのである。
（３） 以上の次第で、被告には賃料不払の責はなく、被告が半年毎に九九〇〇円（月額一六五〇円）の割合による賃料供託を続けたことが、賃貸借当事者間の信頼関係を破壊するものとはいえない。
３ 予備的請求（賃料増額）
（一） 原告らの主張
仮に本件建物収去土地明渡請求が認められないとすると、原告らは被告に対し、次のとおり本件土地の賃料増額を求める。
（１） 松沢富美子は、昭和四一年七月以降被告に対し、本件土地を明渡さないのであれば、本件土地の賃料を改定する旨通知を重ねてきたので、昭和四五年一月一日以降、本件土地の賃料は半年につき四万二五〇〇円に増額された。
（２） 本件土地の賃料は、昭和四九年一月一日以降半年につき一〇万一五〇〇円が相当であり、松沢富美子はその後も被告に対し、本件土地の賃料を増額する旨の意思表示を重ねてきたので、右同日から、仮にそうでないとしても、松沢富美子は昭和五〇年三月一五日被告に対し右改定の旨通知したので、右同日から、本件土地の賃料は半年につき一〇万一五〇〇円に増額された。
（３） 本件土地の賃料は、昭和六〇年四月一日以降半年につき三六万円が相当であり、松沢富美子はその後も被告に対し、本件土地の賃料を増額する旨の意思表示を重ねてきたので、右同日から、仮にそうでないとしても、松沢富美子は昭和六一年一一月四日被告に対し、本訴での同日付準備書面でその旨通知したので、右同日から、本件土地の賃料は半年につき三六万円に増額された。
（４） 本件土地の賃料は、平成二年二月一日以降月額七万円が相当であり、原告らは平成二年一月二三日被告に対し、本訴での同日付準備書面で、賃料支払方法を半年払から月額払に変更し、賃料を月額七万円に増額する旨通知した。
（二） 被告の反論
（１） 松沢富美子が被告に対し、昭和四五年一月一日以前、昭和四九年一月一日以前、昭和五〇年三月一五日、昭和六〇年四月一日以前に、本件土地の賃料増額の意思表示をしたことはない。
（２） 松沢富美子が予備的に本件土地の賃料増額を請求した昭和六一年一一月四日から五年以前の賃料は、民法一六九条二項の短期消滅時効により消滅しているので、被告は右消滅時効を援用する。従つて、昭和六一年一一月四日から五年以前の賃料増額確認請求は、訴えの利益がない。
三 争点
１ 本件土地の賃貸借契約が期間満了により終了したか。即ち、松沢富美子がした賃貸借契約の更新拒絶には正当事由があるか。
２ 本件土地の賃貸借契約が、信頼関係破壊による賃貸借契約解除の意思表示により終了したか。即ち、被告が月額一六五〇円の割合により賃料供託を続けたこと等が、賃貸借当事者間の信頼関係を破壊する背信行為といえるか。
３ 以上の１・２が認められないとすると、本件土地の賃料増額確認請求が認められるか。その前提として、次の各事項が問題となる。
（一） 松沢富美子が被告に対し、昭和四五年一月一日以前、昭和四九年一月一日以前、昭和五〇年三月一五日、昭和六〇年四月一日以前に、賃料増額の意思表示をしているか。
（二） 昭和六一年一一月四日から五年以前の賃料が、民法一六九条二項の短期消滅時効により消滅しているか。
（三） 本件土地の適正賃料額は幾らが相当か。
第三 争点２（信頼関係破壊による賃貸借契約解除）に対する判断
一 解除の意思表示の効力について
１ 認定事実
（一） 本件土地の賃貸借、賃料増額交渉の経過等
《証拠略》によると、次の事実が認められる。
（１） 松沢喜與雄は、昭和二一年七月一〇日八木重一に対し、本件土地を賃貸期間二〇年の約定で賃貸した。本件土地の賃料は、昭和三五年一月以来、半年につき九九〇〇円（月額一六五〇円）であり、据え置かれたままであつた。
（２） 松沢富美子は、昭和四一年七月一〇日の賃貸借期間満了前被告に対し、「賃貸期間二〇年の満期が来たので、本件土地を明渡してほしい。」旨求めたが、当時、本件建物には被告の義母八木富子が住んでおり、被告は本件土地の明渡を拒否した。そこで、松沢富美子は被告に対し、「本件土地を明渡してもらえないのなら、本件土地の賃料を増額してほしい。」旨、再三にわたり請求した。しかし、被告は賃料増額にも応じず、昭和四二年六月からは、半年につき九九〇〇円（月額一六五〇円）の割合による賃料供託を始めた。
（３） 本件土地の課税評価額及び固定資産税額は、昭和四一年以降別紙評価目録記載のとおりであり、被告が半年毎に九九〇〇円（月額一六五〇円）の割合による賃料供託を続け、賃料増額には一切応じなかつたので、昭和四七年以降は、供託賃料額が固定資産税額にも満たなくなつてしまつた。そこで、原告五領田和子の夫である五領田忠治は、松沢富美子の代理人として、昭和四九年秋以降被告との間で本件土地の賃料増額交渉を行い、被告が供託している賃料額（半年につき九九〇〇円）では、本件土地の固定資産税額にも満たないことを伝えて、賃料増額交渉を粘り強く続けたが、被告は一円の賃料増額にも応じなかつた。
（４） そのため、昭和五一年は、固定資産税額が年間四万〇四六七円であるのに対し、供託賃料額が年間一万九八〇〇円であり、供託賃料額は固定資産税額の四八・九二パーセントに過ぎず、昭和五五年には、固定資産税額が年間四万六九一一円であるのに対し、供託賃料額が年間一万九八〇〇円であり、供託賃料額は固定資産税額の四二・二〇パーセントに過ぎず、昭和五八年には、固定資産税額が年間五万一六〇八円であるのに対し、供託賃料額が年間一万九八〇〇円であり、供託賃料額は固定資産税額の僅か三八・三六パーセントに過ぎず、昭和六〇年には、固定資産税額が年間五万六七六九円であるのに対し、供託賃料額が年間一万九八〇〇円であり、供託賃料額は固定資産税額の僅か三四・八七パーセントに過ぎなくなつて、供託賃料額の固定資産税額に対する割合は、年々低下の一途を辿つた（別約評価目録参照）。
（５） この様にして、被告は、昭和三五年から原告が本訴を提起した昭和六〇年まで、実に二五年間もの長期にわたり、同額の賃料支払（供託）を続けてきたのであり、昭和四七年に固定資産税額と供託賃料額との逆転現象が生じてからも、実に一三年間もの長期にわたり、一円の賃料増額にも応じることなく、依然として同額の賃料供託を続け、地主に固定資産税額と供託賃料額との差額について、実質損害を与え続けてきたのである。しかも、被告は、昭和六〇年に本訴を提起されてからも、現在に至るまで八年間にわたり、依然として一円の賃料増額にも応じることなく、同額の賃料供託を続けている。
（二） 被告の経済状態、本件土地の使用状況等
《証拠略》によると、次の事実が認められる。
（１） 八木富子が昭和五九年一〇月一二日死亡して以来、本件建物には誰も住んでおらず空き家のままで放置され、被告は現在に至るまで九年間にわたり、本件土地建物を使用したことは一度もない。
（２） 被告は、若い頃から現在に至るまで東京に居住し、医師として経済的に恵まれた生活を送つてきた。被告は、東京都多摩市桜ケ丘と東京都港区白金台に土地建物を所有し、松山市平和通、松山市東一万町、松山市勝山町にも、親から相続した土地を所有している。被告には、本件土地を将来使用しなければならない必要性など見出せない。
２ 考察
（一） 旧借地法一二条二項は、賃貸人から賃料の増額請求があつた場合において、当事者間に協議が整わないときには、賃借人は、増額を相当とする裁判が確定するまでは、従前賃料額を下回らず、主観的に相当と認める額の賃料を支払つていれば足りるものとして、適正賃料額の争いが公権的に確定される以前に、賃借人が賃料債務の不履行を理由に契約を解除される危険を免れさせるとともに、増額を確認する裁判が確定したときには、不足額に年一割の利息を付して支払うべきものとして、当事者間の利益の均衡を図つた規定である。もつとも、賃借人が固定資産税その他当該賃借土地に係る公租公課の額を知りながら、これを下回る額を支払い又は供託しているような場合には、その額は著しく不相当であつて、これをもつて、債務の本旨に従つた履行ということはできないともいえよう（最高裁平成五年二月一八日判決・判例時報一四五六号九六頁）。
（二） これを本件についてみるに、被告は、医師として高額の所得があるにも拘わらず、昭和三五年一月以来半年につき九九〇〇円（月額一六五〇円）の賃料額を頑強に固執し、その結果、昭和四七年以降はその賃料額が本件土地の固定資産税額に不足するようになり、昭和四九年秋以降は、しばしば被告代理人の五領田忠治からその事を指摘され、本件土地の賃料増額を繰り返し請求されたにも拘わらず、被告はいかなる話し合いも拒否して、一円の賃料増額にも応じなかつたのである。そのため、供託賃料額の固定資産税額に占める割合が、昭和五一年は四八・九二パーセント、昭和五五年は四二・二〇パーセント、昭和五八年は三八・三六パーセント、昭和六〇年は三四・八七パーセントと、年々低下の一途を辿つた。しかも、昭和五九年一〇月以来本件建物には誰も住んでおらず、被告は若い頃から東京に居住し、昭和六〇年当時東京都に二箇所、松山市内に三箇所の土地を所有し、被告には当時、本件土地を将来使用しなければならなくなる可能性はなかつたのである。
（三） 以上の事実に徴すると、被告の供託賃料額は著しく低額で不相当な金額であり、これをもつて債務の本旨に従つた履行とはいえない上、被告の態度は賃貸借当事者として著しく信義則に反し、当事者間の信頼関係を破壊するものであつて、賃貸借関係を継続し得ないものであると認められるので、松沢富美子が被告に対し、本訴の訴状（昭和六〇年四月八日被告に送達）でなした賃貸借契約解除の意思表示により、本件賃貸借契約は終了したものと認めるのが相当である（福井地裁平成四年二月二四日判決・判例時報一四五五号一三六頁参照）。
二 賃料相当損害金額について
１ 昭和六〇年当時、本件土地の固定資産税額は、年額五万六七六九円（月額四七三〇円）であつた。
２ ところで、本件土地の賃料相当損害金ということになれば、本件土地について、借地権が存在せず、敷金・権利金の授受も一切なされていない場合の新規賃料額が前提となる。
３ そして、継続賃料額であれば、通常、固定資産税額の二倍ないし三倍程度の金額が相場であるといわれており、また、昭和二〇年代から存在する借地権については、借地権割合が五割以上を占めているといわれている。
４ 従つて、借地権が存在せず、敷金・権利金の授受も一切なされていない場合の本件土地の新規賃料額は、少なくとも本件土地の固定資産税額の四倍程度はするものと認められる。
５ そうすると、本件土地の昭和六〇年四月当時の賃料相当損害金は、月額一万八九〇〇円（月額四七三〇円の固定資産税額の約四倍）を下回らないことが認められる。
第四 結論
一 以上の認定判断によると、被告は原告らに対し、本件建物を収去して本件土地を明渡し、かつ、昭和六〇年四月九日（訴状送達の日の翌日）から右土地明渡に至るまで、月額一万八九〇〇円の割合による賃料相当損害金の支払義務がある。
二 よつて、原告の本訴請求は、右認定の限度で理由があるから認容し、その余は失当であるから棄却することとし、訴訟費用の負担につき民事訴訟法八九条・九二条を、仮執行宣言につき同法一九六条を適用して、主文のとおり判決する。
固定資産評価目録
年 評価額 固定資産税額 備考
昭和４１年 １、８３７、２００円 ５、３５２円 支払賃料１９、８００円
昭和４２年 〃 ６、４２２円 供託賃料１９、８００円
昭和４３年 〃 ７、７０７円 〃
昭和４４年 〃 ９、２４９円 〃
昭和４５年 ３、６７４、４００円 １２、０２３円 〃
昭和４６年 〃 １５、６３０円 〃
昭和４７年 〃 ２０、３２０円 〃
昭和４８年 ９、１８６、０００円 ２８、４４８円 〃
昭和４９年 〃 〃 〃
昭和５０年 〃 〃 〃
昭和５１年 １１、５６２、１１１円 ４０、４６７円 〃
昭和５２年 〃 〃 〃
昭和５３年 〃 〃 〃
昭和５４年 １３、４０３、３１２円 ４４、５１４円 〃
昭和５５年 〃 ４６、９１１円 〃
昭和５６年 〃 〃 〃
昭和５７年 １４、７４５、２０３円 ５１、６０２円 〃
昭和５８年 〃 ５１、６０８円 〃
昭和５９年 〃 〃 〃
昭和６０年 １７、０２３、２９８円 ５６、７６９円 〃
（裁判官 紙浦健二）